80家房地產(chǎn)企業(yè)近日公布了三季報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，前三季度80家房企總營業(yè)收入為4244億元，合計(jì)凈利潤為343億元，凈利潤率為8%。從季度看,80家企業(yè)中有52家利潤率低于10%,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入中低利潤行業(yè)范疇。
　　于是，人們不禁要問，房價(jià)如此高，開發(fā)商利潤率卻一路下滑，那么高房價(jià)之下的高利潤都讓誰拿走了？
　　首先，大頭被收入地方財(cái)政的“口袋”。一是土地出讓金，二是稅收。如果說房子是面包，那么土地就是面粉，所以面粉貴，則面包也會(huì)提價(jià)。而部分熱點(diǎn)城市的地王，由于開發(fā)商爭搶激烈，出現(xiàn)“面粉貴過面包”也不稀奇。
　　越是房價(jià)高的城市，地價(jià)在房價(jià)構(gòu)成中所占比重越高。中國土地勘測(cè)規(guī)劃院的數(shù)據(jù)也表明，相比十年前，住宅地價(jià)上漲幅度*5，高達(dá)340%。舉個(gè)例子，今年來，北京多塊區(qū)域地塊的樓面價(jià)高達(dá)5萬元左右，如果一兩年以后賣房時(shí)以8萬左右的價(jià)格出售，則地價(jià)占比超六成。
　　此外，房地產(chǎn)稅收更是地方政府稅收的另外一大塊。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅種主要有七個(gè)，占地方財(cái)政收入比重約三成，其中契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅，2014年占比為18%，而2001年僅為7%。
　　還有很大一部分，是被金融機(jī)構(gòu)賺走了。2010年至2013年，由于持續(xù)不斷的房地產(chǎn)調(diào)控高壓，在融資方面，金融機(jī)構(gòu)設(shè)定很多門檻，比如要求商業(yè)銀行實(shí)行“黑白名單”，不僅廣大中小開發(fā)商拿不到貸款，就是部分大房企也會(huì)吃“閉門羹”。于是，開發(fā)商只能通過民間高利貸、房地產(chǎn)信托、私募等以很高的成本融資。
　　另外，在房價(jià)上漲偏快、房價(jià)較高的城市，如果以5-10年這樣較長時(shí)間跨度來看，開發(fā)商的賺錢能力，其實(shí)不如炒房者、長線投資者，以及業(yè)主。由于這些城地價(jià)上漲快于房價(jià)，所以只有較長時(shí)間持有土地與房產(chǎn)，才能獲得較大收益。
　　所以，過去很多年，李嘉誠囤地捂盤式的開發(fā)方式，才是最便捷、最保險(xiǎn)的賺錢模式。而近幾年，受制于政策收緊，以及業(yè)內(nèi)流行高周轉(zhuǎn)，開發(fā)商急吼吼的加速開發(fā)，一塊地還沒捂熱，就已變成房子賣出去了。倒是那些買后持有多年的購房者，所獲利益（或房子升值）更豐厚。從這點(diǎn)來看，開發(fā)商更像長工，而非地主。
　　總而言之，長期來看，房價(jià)特別是一線城市和部分二線城市的房價(jià)，還將繼續(xù)上漲得讓人看不懂。但是，開發(fā)商的日子再也回不到2004-2010年間的暴利時(shí)代。在此背景下，地方政府應(yīng)反思如何減少“土地財(cái)政”依賴癥。而金融機(jī)構(gòu)在高企的不良貸款率壓力之下，也不可能長期高息壓榨開發(fā)商（部分已經(jīng)因?yàn)椴豢爸刎?fù)而面臨倒閉）。至于少數(shù)熱點(diǎn)城市的自住性與投資性購房者，依然可以繼續(xù)分享樓市紅利。
　　本文來源：新京報(bào)；作者：楊紅旭