盡管2015年以來(lái)多次出臺(tái)托市新政，央行也多次降息降準(zhǔn)，樓市整體呈現(xiàn)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，但商品房庫(kù)存仍繼續(xù)增加，創(chuàng)下歷史新高，引發(fā)各界憂(yōu)慮。
19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年，商品房銷(xiāo)售面積128495萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)6.5%，增速比去年1~11月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額87281億元，增長(zhǎng)14.4%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。
2015年末，商品房待售面積71853萬(wàn)平方米，比去年11月末增加2217萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加1155萬(wàn)平方米。如果按照各地統(tǒng)計(jì)中常常提到的人均住房面積35平方米來(lái)計(jì)算，“空置”住房可供超過(guò)2000萬(wàn)人口居住。此前甚至有不少媒體報(bào)道稱(chēng)，現(xiàn)有空置房可解決近2億人的住房問(wèn)題。
中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)《*9財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析稱(chēng)，全國(guó)商品房待售面積以及住宅待售面積均再度攀升，而且達(dá)到歷史峰值?？梢?jiàn)雖然本輪市場(chǎng)回暖使得部分一二線(xiàn)城市的市場(chǎng)庫(kù)存有所回落，但全國(guó)范圍來(lái)看化解庫(kù)存壓力依然刻不容緩。
張大偉說(shuō)，2015年以來(lái)一系列的政策刺激之下，樓市確實(shí)出現(xiàn)了明顯回暖，但樓市分化進(jìn)一步加劇，特別是一二線(xiàn)的火熱掩蓋了三四線(xiàn)的低迷。這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)依然堪憂(yōu)。在庫(kù)存高企的壓力下，銷(xiāo)售回暖短期內(nèi)未能帶動(dòng)投資復(fù)蘇，全國(guó)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)走低。
數(shù)據(jù)顯示，2015年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95979億元，比上年名義增長(zhǎng)1.0%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)2.8%），增速比去年1~11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。這也是該數(shù)據(jù)自2014年起連續(xù)24個(gè)月呈下滑趨勢(shì)。
與投資下滑相對(duì)應(yīng)的是土地購(gòu)置的下降。2015年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積22811萬(wàn)平方米，比上年下降31.7%，降幅比去年1~11月份收窄1.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款7622億元，下降23.9%，降幅收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《*9財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析稱(chēng)，土地出讓之所以降幅還比較大，主要是三四線(xiàn)城市拖了后腿。實(shí)際上目前一二線(xiàn)城市總體表現(xiàn)不錯(cuò)，部分城市的高溢價(jià)率現(xiàn)象依然很突出。
日前，國(guó)土部下屬中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布了去年四季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告稱(chēng)，縱觀全年，多層級(jí)各方面的政策累進(jìn)加力，去庫(kù)存的明確指向促進(jìn)了樓市年末回暖，但整體地價(jià)并未同步表現(xiàn)出明顯變化，去年四季度住宅地價(jià)的環(huán)比增速較上一季度微幅放緩，僅有局部熱點(diǎn)城市受限于供需狀態(tài)的長(zhǎng)期緊張，表現(xiàn)為持續(xù)升溫態(tài)勢(shì)，主要體現(xiàn)在一線(xiàn)城市及個(gè)別二線(xiàn)城市。
張大偉說(shuō)，投資及出口表現(xiàn)不佳成為拖累經(jīng)濟(jì)下行的兩大主因。而固定資產(chǎn)投資之所以增長(zhǎng)緩慢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落幅度較大是一大原因，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速自2014年以來(lái)持續(xù)下滑。房地產(chǎn)業(yè)不僅對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成較大負(fù)面影響，而且由于房企整體購(gòu)地意愿低迷，使得地方土地出讓收入大幅回落。
他認(rèn)為，數(shù)據(jù)表明目前樓市依然在去庫(kù)存節(jié)奏中，但分化的市場(chǎng)給未來(lái)政策出臺(tái)設(shè)置了很大的問(wèn)題，目前一二線(xiàn)已經(jīng)出現(xiàn)明顯上漲，普遍性的刺激政策出臺(tái)會(huì)導(dǎo)致已經(jīng)上漲的一二線(xiàn)市場(chǎng)繼續(xù)火熱，而對(duì)三四線(xiàn)來(lái)說(shuō)，刺激政策的影響力度越來(lái)越弱。
“畢竟一二線(xiàn)占全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的比例很少，如果三四線(xiàn)不完成去庫(kù)存，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就難以繼續(xù)起到拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用。”張大偉認(rèn)為，接下來(lái)樓市政策環(huán)境在繼續(xù)維持寬松格局的同時(shí)，需要在促成交、緩供應(yīng)、調(diào)結(jié)構(gòu)等方面多管齊下來(lái)化解庫(kù)存。
本文來(lái)源：*9財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)；作者：林小昭